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Cette année encore, les rapports annuels au 31 décembre et les évaluations correspondantes étaient très attendus. Ainsi, les rapports donnent toujours une indication sur la manière dont les véhicules de placement immobilier indirect suisse se portent dans un contexte de taux d’intérêt plus élevés. Cette brève analyse résume la situation actuelle du marché et les rapports pour les véhicules de placement avec date de clôture du bilan au 31 décembre.
Le marché des placements immobiliers cotés a continué à se redresser au cours des premiers mois de 2024.
A la fin du mois d’avril, l’indice des fonds cotés SWIIT YTD est de 3,31%, les actions cotées (REAL) sont en hausse de 0,90% et l’indice CAFP Immo de 0,93%. En comparaison sur 10 ans, la performance des fonds cotés est légèrement supérieure à celle de l’indice CAFP Immo.
Conformément à la performance positive des récipients cotés, de nombreux acteurs sont actifs avec des augmentations de capital. Pour l’année 2024, les fonds et les fondations de placement ont déjà annoncé 2,4 milliards de CHF en augmentations de capital. Plus de 500 millions de CHF ont été souscrits jusqu’à présent et, grâce aux agios nettement positifs, d’autres augmentations de capital de fonds cotés devraient se réaliser quasi automatiquement.
La correction longtemps attendue des valorisations s’est déjà manifestée dans les clôtures du T2 et du T3 2023. Le graphique suivant montre la variation médiane du taux d’actualisation moyen par portefeuille. L’anticipation de l’inflation appliquée dans l’évaluation, qui se reflète dans la différence entre le taux d’actualisation réel et le taux d’actualisation nominal, a été augmentée sur l’année 2023. Afin de prendre en compte en premier lieu la variation du taux d’actualisation réel et non la simple adaptation de l’anticipation de l’inflation, seuls les produits d’investissement qui fournissent des informations sur le taux d’actualisation réel ont été pris en considération.
En 2023, ce sont les premiers trimestres qui ont montré une augmentation médiane des taux d’actualisation. En 2023-Q4, la valeur médiane était de +9,5bp. En conséquence, une nette majorité des produits d’investissement ont enregistré des pertes en capital dues à des dévaluations.
Le graphique suivant montre les rendements de placement de 53 véhicules (fonds immobiliers et groupes de placement) qui ont clôturé l’exercice au 31 décembre. Conformément au compte de résultat, nous répartissons le rendement des placements en une partie provenant du revenu net, une partie provenant des gains et des pertes sur investissements et une partie provenant d’autres variations.
Par rapport aux analyses précédentes, la méthode a été affinée afin de mieux refléter les effets spéciaux, par exemple ceux résultant d’augmentations de capital importantes.
Au total, les récipients comprennent des objets d’une valeur de marché de plus de 65 milliards de CHF et une fortune nette de plus de 50 milliards de CHF. Ils représentent environ 35% du marché des fonds et des fondations de placement axés sur l’immobilier en Suisse.
En moyenne, 3.15% ont été générés par les revenus nets. -1.49% proviennent de gains et de pertes sur investissements réalisés et non réalisés. -0.05% du rendement provient d’autres sources et concerne en premier lieu des produits de placement avec des mouvements de parts importants ou avec des affectations importantes de provisions pour réparations.
Si l’on compare la variation de l’évaluation des produits de placement avec des indications sur le prix de revient (en premier lieu les fonds immobiliers) en fonction de l’utilisation, il peut être constaté que les objets d’habitation ont été évalués à un niveau inférieur de -0,6% par rapport à l’année précédente. Les évaluations des objets commerciaux ont baissé de 2,2%. Des dévaluations ont eu lieu dans toutes les grandes régions. Les taux de vacance dans les portefeuilles des produits de placement clôturés au 31.12 (analysés lorsque l’information est disponible) ont légèrement diminué pour toutes les utilisations. Pour le logement, la valeur pour les véhicules de placement analysés est de 2,7%. En 2020, la valeur était encore de 4,8%, ce qui représente un recul considérable et illustre la situation sur le marché du logement.
1 Office fédéral de la statistique : calculatrice de l’IPC, https://lik-app.bfs.admin.ch/
2 Nous déterminons le revenu net par part en CHF, le gain/la perte sur investissements par part en CHF et le rendement de placement par part en CHF. Le revenu supplémentaire par part est déterminé comme suit : rendement des placements en CHF – revenu net en CHF – gain/perte sur investissements en CHF (toujours par part). Le rendement des placements est ensuite réparti entre les 3 éléments.
3 Voir la diapositive 4 dans le rapport de Credit Suisse Asset Management (en allemand) : https://am.credit-suisse.com/content/dam/csam/docs/real-estate/key-facts/immobilienfonds-20240430-en.pdf
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