Das Nettovermögen von Immobilienfonds und Immobilienanlagestiftungen mit Fokus Schweizer Immobilien stieg von 2015 bis 2020 um über CHF 36 Mrd. oder rund 55%.
Alle Top 20 Asset Manager haben über die letzten 5 Jahre das verwaltete Nettovermögen gesteigert.
Mit einem Wachstum von über CHF 4.5 Mrd. hat die Credit Suisse den grössten absoluten Zuwachs verzeichnet.
Asset Manager mit neu lancierten Produkten wie Swiss Prime Site oder Akara Funds konnten bereits über CHF 1 Mrd. Nettovermögen aufbauen.
Der Markt für indirekte Immobilienanlagen hat in den letzten Jahre eine hohe Nachfrage verzeichnet. Neben den rekordhohen Agios bei börsennotierten Fonds äussert sich dies auch im Wachstum der Anlageklasse. Das Nettovermögen von Immobilienfonds und Immobilienanlagestiftungen mit Fokus Schweizer Immobilien stieg von 2015 bis 2020 um über CHF 36 Mrd. oder rund 55%. Der Anstieg im Nettovermögen erfolgte über zwei Kanäle: Zum einen haben die meisten Gefässe aufgrund von höheren Portfolio-Bewertungen beachtliche nicht-realisierte Kapitalgewinne verzeichnet. Gleichzeitig haben viele Gefässe über Kapitalerhöhungen neues Kapital mobilisiert.
Folgende Grafik zeigt (das Nettovermögen sowie ) die Veränderung des Nettovermögens in Millionen Schweizer Franken für Immobilienfonds und Anlagestiftungen für die grössten 20 Asset Manager in den letzten fünf Jahren. Der Asset Manager wird als der Manager des Immobilienportfolios gemäss Prospekt oder Geschäftsbericht zugeordnet. Diese Rolle kann mit der Fondsleitung/Leitung der Anlagestiftung deckungsgleich sein, ist bei verschiedenen Produkten aber an eine externe Organisation ausgelagert. Zudem wurden Unternehmen innerhalb der gleichen Organisation zusammengefasst.
Alle Top 20 Asset Manager haben seit 2015 ein Wachstum bei ihren Produkten verzeichnen können. Mit einem Wachstum von über CHF 4.5 Mrd. hat die Credit Suisse den grössten absoluten Zuwachs verzeichnet. Verschiedene Asset Manager wie Swiss Prime Site oder Akara Funds haben in diesem Zeitraum erste Produkte im Markt der Fonds und Anlagestiftungen lanciert und konnten Nettovermögen von über CHF 1 Mrd. aufbauen. Wir sind gespannt, wie sich der Markt weiter entwickeln wird.
Alle Daten zu indirekten Schweizer Immobilienanlagen finden Sie bei Alphaprop.
Mit der Neupositionierung als kotierter Immobilienfonds passt das Anlageprodukt CS 1a Immo PK in die gängige Unterscheidung zwischen (kotierten/OTC-gehandelten) Immobilienfonds und steuerbefreiten, NAV-gehandelten Anlageprodukten.
Die Analyse zeigt, dass die Nachfrage nach den spezifischen Produkteigenschaften des CS 1a Immo PK als steuerbefreiter und OTC-gehandelter Fonds über die letzten Jahre vergleichsweise verhalten war.
Der Fonds hat seit Ende 2017 im Vergleich zum SWIIT und zum KGAST Immo-Index eine unterdurchschnittliche Performance ausgewiesen.
Die Underperformance resultierte aus einem Agio-Abbau währenddem die Anlagerendite vergleichbar zum KGAST Immo-Index war.
Das Portfolio enthielt seit 2017 wesentliche Neupositionierungen von grossen Objekten, welche grösstenteils erfolgt sind.
Durch die hohe Marktkapitalisierung des Anlageproduktes werden passiv orientiere Anleger den Fonds nach Kotierung automatisch in das Portfolio aufnehmen, was mit einem ersten Agio-Anstieg nach der Ankündigung bereits teilweise antizipiert wurde.
Die Kotierung bringt für die Anleger mehr Liquidität, während bestehende Anleger das Privileg der Steuerbefreiung verlieren. Somit gilt es die strategische Ausrichtung in Bezug auf kotierte Anlageprodukte und steuerbefreite Anlageprodukte zu prüfen.
Der CS1a Immo PK Fonds wird voraussichtlich im zweiten Quartal 2022 an der SIX kotiert. Dies hat die Credit Suisse-Fondsleitung am 17.06.2021 kommuniziert. Mit einem Nettovermögen von über CHF 3.5 Mrd. ist der 1a Immo PK der zweitgrösste Immobilienfonds im Universum für indirekte Schweizer Immobilienanlagen. Wie hat sich dieses Produkt entwickelt und was bedeutet dieser Schritt für die Anleger?
Spezifische Produkteigenschaften
Der CS 1a Immo PK hatte bisher spezifische Produkteigenschaften. Einerseits gehört das Produkt neben fünf anderen Immobilienfonds zu den steuerbefreiten Immobilienfonds. Der Vorteil der Steuerbefreiung hat zur Folge, dass der Anlegerkreis auf institutionelle, steuerbefreite Anleger beschränkt ist. Somit hat der Anlegerkreis eine grosse Überschneidung mit dem einer Anlagestiftung (abgesehen von steuerbefreiten Institutionen, welche nicht der beruflichen Vorsorge angehören). Andererseits wird der Fonds, wie die Mehrzahl der nicht kotierten Fonds, OTC gehandelt. Somit bildet sich im Markt ein Preis und über die Abweichung zum NAV ein Agio/Disagio, welches über die Zeit variieren kann. Dies ist eine wesentliche Abweichung im Vergleich zu Anlagestiftungen oder zu steuerbefreiten Fonds, welche nach dem NAV gehandelt werden und somit eine tiefere Volatilität des Preises aufweisen. Neben dem CS 1a Immo PK weist nur noch der Fonds Immo56 diese spezifischen Eigenschaften auf. Tabelle 1 zeigt das Wachstum des Nettovermögens der beiden Produkte und ausgewählter Fonds sowie Anlagestiftungen seit 2011. Das vergleichsweise tiefe Wachstum dieser Produkte deutet auf eine verhaltene Nachfrage nach diesen spezifischen Eigenschaften hin. Sowohl Fonds als auch Anlagestiftungen der Credit Suisse wiesen mehr Wachstum auf. Mit der Börsenkotierung ändern sich die angesprochenen Produkteigenschaften. Der Fonds wird neu an der Börse gehandelt und steht allen institutionellen Anlegern sowie Publikumsanlegern offen, verliert aber dadurch die für Vorsorgeinstitutionen attraktive Steuerbefreiung.
Tabelle 1: Veränderung im Nettovermögen 2011 – 2020 (in Mio. CHF zum Bilanzstichtag)
Anlageprodukt
Nettovermögen 2011 (in Mio. CHF)
Nettovermögen 2020 (in Mio. CHF)
Differenz (in Mio. CHF)
Credit Suisse 1a Immo PK
3’118
3’584
466
Immobilier-CH pour Institutionnels 56j
26
285
258
Credit Suisse Real Estate Fund Siat
1’661
2’582
921
UBS (CH) Property Fund – Swiss Mixed Sima
4’452
7’023
2’570
Swisscanto AST Immobilien Responsible Schweiz
4’281
7’210
2’929
Credit Suisse Anlagestiftung Real Estate Switzerland
3’793
5’941
2’148
Performancevergleich
Der Vergleich der Performance des CS 1a Immo PK mit dem SWIIT und dem KGAST Immo-Index in Abbildung 1 zeigt, dass die Performance bis zum dritten Quartal 2017 im Gleichschritt lief. Seit diesem Zeitpunkt verlief die Performance seitwärts während sowohl kotierte Fonds im SWIIT als auch Anlagestiftungen (KGAST) eine Performance von 25% beziehungsweise 21% erzielt haben.
Abbildung 1: Performance über 10 Jahre
Somit stellt sich die Frage, wie sich das Gefäss seit Ende 2017 entwickelt hat und wieso die Performance unterdurchschnittlich war? Ein Vergleich der Anlagerendite des CS1a Immo PK mit dem marktkapitalisierungsgewichteten Schnitt des SWIIT und des KGAST Immo-Index (Abbildung 2) zeigt, dass der Wert im Vergleich zum KGAST (abgesehen von 2017) nicht signifikant tiefer war. Der SWIIT hingegen hat höhere Anlagerenditen erzielt, wobei der CS 1a Immo-PK mit einer Fremdfinanzierungsquote von deutlich unter 10% vor allem in den Jahren 2017/2018 sogar unter dem gewichteten Durchschnitt des KGAST Immo lag (und deutlich unter dem Wert der kotierten Fonds).
Abbildung 2: Entwicklung Anlagerenditen
Auffallend ist der Rückgang des Agios: Abbildung 3 zeigt das Agio zum Bilanzstichtag der jeweiligen Fonds. Der CS 1a Immo PK wies vor 2017 einen, mit anderen kotierten Fonds vergleichbaren, Trend auf. Ab 2018 haben die Vergleichsfonds zu neuen Höchstwerten angesetzt, während das Agio des CS 1a geschmolzen ist. Mit einem Agio von 3.3% per 18.6.2021 wurde der 1a Immo PK vor der Ankündigung somit fast zum NAV gehandelt (Durchschnitt SWIIT: 44.9%). Ein substantieller Teil der Underperformance wird somit durch den Abbau des Agios seit Ende 2017 erklärt. Agios reflektieren bezahlte Preise und somit die Erwartung der Anleger über den Wert der gehaltenen Immobilien. Was hat zu diesem auffallenden Agio-Abbau geführt?
Abbildung 3: Entwicklung Agios zum Bilanzstichtag (30.09.)
Portfolioentwicklung
Der 1a Immo PK hat seit 2009 ein vergleichsweise tiefes Wachstum aufgewiesen. Abbildung 4 zeigt die Entwicklung des Liegenschaftsbestandes nach Nutzung über die Zeit. Auffallend ist vor allem das beachtliche Wachstum an Bauprojekten ab 2018. 2018 waren 7% der Assets und 2019 gar 18% als Bauprojekte klassifiziert.
Abbildung 4: Entwicklung des Portfolios nach Nutzung
Eine vertiefte Analyse auf Ebene der Einzelobjekte zeigt Folgendes: Der Zuwachs an Bauprojekten ist mit einem Rückgang von kommerziellen Projekten einhergegangen. Verschiedene Objekte wurden neu positioniert. Nachfolgend werden die grössten von Neupositionierung betroffenen Objekte dokumentiert. Ein kommerziell genutztes Objekt in Genf mit einem bewerteten Marktwert von CHF 175 Millionen im Jahr 2017 und einem Leerstand von über 18% wurde ab 2018 infolge Neupositionierung zum Bauprojekt. Eine kommerzielle Liegenschaft in Zürich mit einem Marktwert von rund CHF 129 Millionen wurde nach dem Verlust des Ankermieters im Jahr 2019 neupositioniert. Auffallend hier sind steigende Gestehungskosten, ohne dass der Marktwert Schritt halten kann. Dieses Objekt weist im Halbjahresbericht 2021 immer noch Mietzinsausfälle von 69% auf. Ein kommerziell genutztes Objekt in Opfikon ist ab 2018 (MW: CHF 70 Mio.) als Bauprojekt klassifiziert. Obwohl die Gestehungskosten von 2017 bis 2020 um CHF 24 Millionen gestiegen sind, wuchs der Marktwert gemäss unabhängigem Bewerter nur um CHF 8.6 Millionen. Das Objekt wurde gemäss Halbjahresbericht 2021 kürzlich veräussert. Weiter wurde ein kommerzielles Objekt in Zug mit einem Marktwert von CHF 152 Millionen seit 2019 als Bauprojekt aufgeführt. Im Halbjahresbericht 2021 wird diese Liegenschaft wieder als kommerzielles Objekt ausgewiesen und weist eine nicht-annualisierte IST-Bruttorendite über das halbe Jahr von knapp 1.6% aus. Wie viele andere Portfolios auch, hat der 1a Immo PK einige Herausforderungen im Portfolio, welche sich vor allem in den Jahren 2017 – 2019 negativ manifestiert haben. Die genannten Fälle wurden gemäss dem Halbjahresbericht 2021 jedoch grösstenteils bereinigt und die Ausgangslage dürfte 2021 deutlich besser sein als 2018.
Abbildung 5: Agio-Entwicklung und Anteil Bauprojekte
Ein Vergleich der Portfoliostruktur nach Nutzung mit Fonds in der Grösse über CHF 1 Mrd. Nettovermögen zeigt, dass das Portfolio des CS 1a Immo PK den beiden Credit Suisse Fonds Green Property und Interswiss am nächsten liegt. Der CS 1a hatte gemäss Halbjahresbericht 2021 einen Anteil Geschäftsliegenschaften am Portfoliowert von 51.1%. 9.5% waren Bauprojekte, welche zu einem beachtlichen Teil aus kommerziellen Objekten stammen (Interswiss Geschäftsbericht 2020: 71% Geschäft, 9% Misch, 18% MFH, 2% Bau; Green Geschäftsbericht 2020: 48% Geschäft, 27% Misch, 21% MFH, 5% Bau ). Fächert man den Bereich Geschäftsliegenschaften weiter auf, zeigt sich dass der CS 1a und der Green Property primär in Büro investiert sind, während der Interswiss Fonds knapp ein Drittel des Bestandes als Verkauf ausweist. Beim 1a Immo PK sind zudem knapp 10% der Bestandesliegenschaften im Bereich Logistik investiert.
Der Interswiss Fonds wies über die letzten 5 Jahre eine um 16 Prozentpunkte (Stand 31.05.2021) bessere Performance auf. Die Performance des Green Property Fonds lag 42.5 Prozentpunkte über dem Wert des CS 1a Immo PK. Die Agios lagen per 25.06.2021 bei 11% (Interswiss) bzw. 53% (Green Property).
Der Markt hat unmittelbar auf die angekündigte Börsenkotierung des CS 1a Immo PK reagiert. Die Abbildung 6 zeigt den Verlauf des Agios seit dem Halbjahresbericht 2021. Der Preis ist im OTC-Handel um über 13% gestiegen und weist nun (Stand: 25.06.2021) ein Agio von über 16% auf. Aufgrund der grossen Marktkapitalisierung des Fonds, wird dieser nach einer Kotierung in die Immobilien Fonds Indizes der SIX aufgenommen. Dies bewirkt, dass passiv orientierte Anleger in den Fonds investieren werden. Somit dürfte sich der 1a Immo PK mit der Kotierung bezüglich Agio weiter positiv entwickeln, jedoch unter den, durch Wohnfonds getriebenen, hohen durchschnittlichen Agios im SWIIT zurückbleiben.
Abbildung 6: Agio-Entwicklung des CS 1a Immo PK seit 30.03.2021
Ausblick
Die Analyse zeigt, dass der CS 1a Immo PK seit Ende 2017 eine im Vergleich zu KGAST und SWIIT unterdurchschnittliche Performance aufgewiesen hat. Die Neupositionierung verschiedener Portfolioliegenschaften hat die Erwartungen der Investoren gedämpft und somit zu einem Abbau des Agios geführt. Gemäss dem Halbjahresbericht 2021 hat sich die Unsicherheit im Portfolio jedoch deutlich reduziert. Mit einem gemischten Portfolio mit mehrheitlich Geschäftsliegenschaften und einem hohen Anteil Bauprojekte, dürfte das Agio im Vergleich zum SWIIT unterdurchschnittlich ausfallen, jedoch im Vergleich zum Status Quo ansteigen. Die hohe Marktkapitalisierung des Fonds wird dazu führen, dass passive orientierte Anleger den Fonds in das Portfolio aufnehmen.
Mit der klaren Neupositionierung des Fonds als börsenkotierter Immobilienfonds wird für die Anleger die Liquidität erhöht. Gleichzeitig ändern sich die Produkteigenschaften von einem steuerbefreiten Fonds mit Ähnlichkeit zu Anlagestiftungen zu einem klar positionierten, kotierten Immobilienfonds. Die bisherigen, steuerbefreiten Anleger verlieren den Vorteil der Steuerbefreiung. Daher gilt es zu prüfen, ob langfristig, nach der Mitnahme des Agio-Anstiegs, diese Anleger in steuerbefreite Produkte umschichten werden.
Gerne besprechen wir Fragen zur Analyse oder zu Alphaprop in einem persönlichen Gespräch.
Das Thema Nachhaltigkeit hat in den letzten Jahren für private und institutionelle Investoren sehr stark an Bedeutung gewonnen. Die kürzlich publizierte Swiss Sustainable Investment Market Study 2021 zeigt, dass in 2020 bereits 52% des Schweizer Fondsmarktes Nachhaltigkeit im Investitionsprozess berücksichtigen. Gemäss dem Bundesamt für Energie sind Gebäude für rund 40% des Energieverbrauchs und rund einen Drittel der CO2-Emissionen in der Schweiz verantwortlich. Daher erstaunt es nicht, dass gerade Anlageprodukte im Segment Immobilien bei Anlageentscheidungen zum Thema ESG zunehmend unter die Lupe genommen werden.
Obwohl Bestrebungen von verschiedenen Seiten bestehen, bleibt der Vergleich der Gefässe in Bezug auf ESG herausfordernd. Kein Anlageprodukt kann sich dem Thema entziehen und Nachhaltigkeitsstrategien oder zumindest Gedanken dazu sind Teil jedes Geschäftsberichtes. Was jedoch fehlt, ist ein einheitliches, strukturiertes Vorgehen, welcher es erlaubt die drei Teilbereiche von ESG zwischen Anlageprodukten zu vergleichen. Im Rahmen dieses Kurbeitrags vergleichen wir das Universum der Anlagegruppen im KGAST Immo-Index in Bezug auf die Teilnahme an ESG Reporting-Standards.
Principles for Responsible Investment (PRI)
Die UN «Principles for Responsible Investment» (PRI) bieten einen ersten, einfachen Vergleich ohne eine Einordnung vorzunehmen. Durch die Unterzeichnung der PRI bestätigt ein Asset Manager, dass ESG-Themen in Entscheidungsprozesse miteinfliessen und aktiv verfolgt werden, die Transparenz zu ESG-Themen gefördert wird, die Umsetzung der Prinzipien aktiv unterstützt wird und Fortschritte und Aktivitäten offengelegt werden. Es handelt sich somit um einen Leitfaden für eine nachhaltige Unternehmensführung und nicht um einen standardisierten und quantifizierbaren ESG-Benchmark. Trotzdem gibt die Analyse zur Unterzeichnung erste Einblicke.
Im KGAST Immo-Index, welcher nach Marktkapitalisierung gewichtet wird, werden ca. 70% der Vermögen von PRI-Unterzeichnern investiert. Dies umfasst 23 von 37 Anlagegruppen. Somit verpflichtet sich eine Mehrheit der Anlagegruppen einer nachhaltigen Unternehmensführung. Primär grössere Asset Manager, welche auch andere Assetklassen abdecken, sind Unterzeichner der PRI.
ESG-Benchmarks: GRESB
GRESB ist einer der führenden Marktstandards für die Nachhaltigkeitsbewertung (ESG) von Immobilien-Anlagegruppen. Es handelt sich hierbei um einen standardisierten Benchmark, wobei viele verschiedene messbare Faktoren berücksichtigt werden um anschliessend ein Rating zu formen. Ca. 27% des KGAST (vertreten durch 7 Anlagestiftungen) folgen dem GRESB Modell und erhalten ein entsprechendes Rating. Dies ist verglichen mit den knapp 60% der Marktkapitalisierung im SWIIT tief. Es ist jedoch wichtig zu bemerken, dass der Wert des SWIIT primär durch die grossen Fonds von Credit Suisse und UBS getrieben wird, welche GRESB als Benchmark nutzen.
Trotzdem ist auch der Anteil mit 19% der Gefässe (SWIIT 37%) deutlich tiefer. Anlagestiftungen mit einem vergleichsweise überschaubar(er)en Kreis von Pensionskassen als Anleger können das Theme ESG möglicherweise im direkten Austausch mit den Anlegern diskutieren, ohne dass zwingend nach einem internationalen Standard rapportiert wird. Kotierte Fonds profitieren stärker von der Reputation eines Ratings. Dies als grobe Hypothese – ob der Trend nicht doch zu mehr standardisierten Reporting geht, wird sich in den nächsten Jahren zeigen.
Konzeptionelle Richtlinien ermöglichen Vergleiche
Der zunehmende Augenmerk auf den Nachhaltigkeitsgedanken zeigt sich somit auch bei indirekten Immobilienanlagen. Aus einer Analyseperspektive fehlt jedoch weiterhin ein definierter Datenstandart, welcher eine Vergleichbarkeit ermöglicht. Die einfache Analyse des KGAST Immo-Index verdeutlicht, dass Raum für Verbesserung besteht. Für einen Ausbau dürfte zentral sein, dass sich der Erhebungsaufwand in Grenzen hält, damit gerade auch kleinere und Immobilien-spezialisierte Anbieter von Anlageprodukten teilnehmen werden und so Analysen über alle Produkte möglich machen.
Das Universum der indirekten Schweizer Immobilienanlagen wächst stetig. Derzeit umfasst es gemäss den letzten Geschäftsberichten ein Nettovermögen von über CHF 123 Mrd. Nettovermögen aufgeteilt in knapp 125 Anlageprodukten – im Trend klar steigend. Die folgende Grafik stellt das Grössenverhältnis des Nettovermögens – also quasi „das investierbare Kapital“ der jeweiligen Gefässe (Agios wurden einfachheitshalber ausgeklammert) – zwischen Anlageprodukten und Produktkategorien dar.
Hier einige Beobachtungen:
Mit gut 17% haben kotierte AGs den kleinsten Anteil der 3 Rechtsformen am Nettovermögen. Dies v.a. weil Immobiliengesellschaften einen deutlich höheren Leverage aufweisen.
Die grössten 10 Anlageprodukte vereinen 37% des Nettovermögens. Dies ist gleich viel wie die 95 kleinsten Anlageprodukte.
Das Median Nettovermögen liegt mit CHF 0.64 Mrd. deutlich unter dem Durchschnitt von rund CHF 1 Mrd.
Wechselt man von der reinen Investorensicht hin zum Liegenschaftsbestand, verändert sich aufgrund der Fremdfinanzierung das Bild. Die 123 Anlageprodukte vereinen Liegenschaften im Wert von über CHF 168.1 Mrd.
Der Anteil der Immobiliengesellschaften erhöht sich im Vergleich zum Nettovermögen um 7 Prozentpunkte auf 24%.
Liegenschaftsbestände mit einem bewerteten Marktwert von CHF 70.7 Mrd. sind in Immobilienfonds. Anlagegruppen von Anlagestiftungen halten Objekte mit einem Marktwert von CHF 57.3 Mrd.
Die 10 grössten Gefässe vereinen mit über CHF 65 Mrd. Marktwert 39% der Marktwerte der Liegenschaften auf sich.
Investoren achten stark auf Leerstände, da diese direkte Auswirkungen auf die Mieteinnahmen haben und gleichzeitig auch die Bewertung beeinflussen. Muss der Leerstand jedoch zwingend negativ sein? Gerade Zukäufe mit überdurchschnittlichen Leerstandsquoten können durchaus auch als Potenzial wahrgenommen werden in Zeiten mit rekordtiefen Bruttorenditen. Bei einer Reduktion, beispielsweise verursacht durch Renovierungen oder Umfunktionierungen, werden die Mieteinnahmen gesteigert und die nächste Bewertung bringt potenzielle Aufwertungen – was beides die Anlagerendite positiv beeinflusst.
Folgende Grafik zeigt die negative Korrelation der durchschnittlichen Anlagerenditen der letzten 5 Jahre und der Veränderung im Leerstand in dieser Zeit für Anlagestiftungen. Gerade Gefässe, welche Leerstände reduzieren konnten haben in der Tendenz eine höhere Anlagerendite erzielt.
Sollte man nun in Anlageprodukte mit hohen Leerständen investieren? Die Daten sprechen dagegen: Auch wenn die Veränderung im Leerstand sich positiv auf die Anlagerendite auswirkt, bleibt eine starke Korrelation zwischen Leerstand im Portfolio und Anlagerendite bestehen. Anlageprodukte mit durchschnittlich tieferen Leerständen haben im Durchschnitt auch höhere Anlagerenditen erzielt.
In den letzten Jahren hat das Thema Nachhaltigkeit für Investoren stark an Bedeutung gewonnen. Sowohl Privatanleger, als auch qualifizierte Investoren lassen “Environmental, Social & Corporate Governance” (ESG) immer stärker in die Investitionsentscheidung mit einfliessen. Für alle Asset-Klassen werden messbare Variablen, wie zum Beispiel Treibhausgasemission, Energieverbrauch oder Mitarbeiterzufriedenheit erhoben, um einzelne Scores für E,S und G zu berechnen, die man anschliessend auch zu einem finalen ESG-Score verwerten kann. Dies wiederum ermöglicht es, die Nachhaltigkeit von Unternehmen oder Fonds miteinander zu vergleichen.
Ein kürzlich im Handelsblatt publizierter Artikel zu ESG bei Immobilienfonds in Deutschland weist darauf hin, dass der Trend zur Nachhaltigkeit in diesem Segment noch nicht angekommen ist. Neben den gesellschaftlichen Präferenzen für nachhaltiges Investieren, kann sich gerade bei Immobilien, welche stark von staatlichen Vorgaben bezüglich Bauen und Energie (welche sich wiederum mit den Präferenzen der Gesellschaft verändern) beeinflusst werden, fehlender Fortschritt in Bezug auf ESG als Risikofaktor entwickeln. Wie sieht die Schweizer Immobilienfonds-Landschaft in Bezug auf Nachhaltigkeit aus?
Als Referenzpunkt nehmen wir dabei den SXI Real Estate Funds Broad (SWIIT), der alle SIX-kotierten Immobilienfonds der Schweiz (gewichtet nach Marktkapitalisierung) beinhaltet und sich somit als ideale Grundlage anbietet. Folgende Grafik zeigt das Gewicht der Anlageprodukte im Index, welche jährlich eine umfassende ESG-Performance Messung und Abgleich gemäss den Standards GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) und SSREI (Swiss Sustainable Real Estate Index) vornehmen gemäss Angaben im letzten Jahresbericht. Über 60% des SWIIT orientiert sich somit an einem ESG-Benchmark – dies wird jedoch primär getrieben durch die grossen Gefässe der Credit Suisse und der UBS (die 5 grössen Fonds folgen alle GRESB).
Auf Ebene Produkt zeigt sich, dass 24 der 38 (Stand 21.3.2021) kotierten Fonds (noch) nicht einem Benchmark folgen. Es ist jedoch wichtig anzumerken, dass die Kosten für jährliche ESG-Ratings und das Erheben der Daten nicht zu vernachlässigen sind und somit ein fehlendes Rating nicht impliziert, dass ein Immobilienfond sich nicht nachhaltig verhält. Nichtsdestotrotz besteht ein Anreiz für besonders nachhaltige Fonds ein ESG-Rating zu erhalten, um diese Qualität auch gegenüber Investoren kommunizieren zu können.
Erste einfache Einblicke ergeben sich, wenn man die GRESB-bewerteten Fonds betrachtet. Verschiedene Gefässe weisen Daten zum Energieverbrauch und Treibhausgasemissionen aus. Folgende Grafik zeigt den Energieverbrauch und Treibhausgasemissionen gemäss dem letzten Bericht. Die Interpretation ist generell mit Vorsicht zu geniessen, da man sich die Daten nach Nutzung und Alter des Gebäudeparks differenzieren müsste. Generell gilt aber: Wo viel Energie einfließt ergeben sich im Trend auch hohe Emissionen.
Die kotierten Schweizer Immobilienfonds sind den Gefässen in Deutschland somit um einige Längen voraus. Doch auch in der Schweiz gibt es grosse Unterschiede und viel ungenutztes Potenzial. Neben dem Erfassen und Ausweisen der Informationen, dürfte sich in den kommenden Jahren auch die Standardisierung verbessern. Die Benchmarks sind ein erster Schritt in diese Richtung. Nur so kann die Transparenz verbessert und eine, zumindest grobe, Vergleichbarkeit ermöglicht werden.
Der optimale Mix zwischen Fremd- und Eigenkapital füllt in der Finanzliteratur ganze Lehrbücher. Bei indirekten Schweizer Immobilienanlagen unterscheidet sich die Landschaft bereits aufgrund der unterschiedlichen Vorgaben des Regulators. Für Immobilienfonds und Anlagestiftungen bestehen Obergrenzen bezüglich der durchschnittlichen Fremdverschuldung als Anteil der Verkehrswerte der Liegenschaften. Folgende Grafik zeigt die Verteilung der durchschnittlichen Fremdfinanzierung über die letzten 5 Jahre. Da verschiedene Immobiliengesellschaften Geschäftsbereiche haben, welche deutlich über das reine Investieren in Liegenschaften hinausgehen, nutzen wir bei diesen die Fremdkapitalquote. Neben deutlich höheren Werten für Immobiliengesellschaften, gibt es auch innerhalb der gleichen Rechtsform beachtliche Unterschiede, wobei vor allem Aktiengesellschaften tendenziell mit mehr Fremdkapital arbeiten, was unter anderem mit den weniger restriktiven regulatorischen Anforderungen erklärt werden kann.
Bedeutet mehr Risiko auch mehr Return?
Die Fremdfinanzierung wird generell genutzt, um die Rendite des Eigenkapitals zu steigern. Ein positiver Leverage-Effekt tritt ein, solange die Rendite auf das Gesamtkapital über den Fremdfinanzierungskosten liegt. Gemäss der Angaben in Geschäftsberichten belaufen sich die Fremdfinanzierungskosten von Immobilienfonds im Schnitt auf unter 0.9 Prozent. Die Werte werden primär durch die Laufzeit der Fremdfinanzierung beeinflusst – und reflektieren somit die Zinserwartung des Managements. Gleichzeitig beeinflussen auch die Qualität und die Struktur des Portfolios die Fremdfinanzierungskosten. Obwohl auf dem Transaktionsmarkt Anfangsrenditen über die letzten Jahre massiv geschrumpft sind, sollte weiterhin ein positiver Leverage-Effekt gegeben sein.
Folgende Grafik stellt die durchschnittliche Eigenkapitalrendite der letzten 5 Jahre im Vergleich zur Fremdfinanzierungsquote (Fremdkapitalquote für AGs) für 122 Anlageprodukte dar. Die Grösse der Punkte zeigt das durchschnittliche Nettovermögen. Nicht überraschend, gibt es eine positive Korrelation: Gefässe mit mehr Fremdfinanzierung wiesen höhere Eigenkapitalrenditen auf.
Interessanterweise trifft dies primär auf den Vergleich zwischen Immobiliengesellschaften und Anlagegruppen von Anlagestiftungen zu. Lässt man die kotierten Gesellschaften weg, verschwindet die Korrelation zwischen Fremdfinanzierung und Eigenkapitalrendite fast vollständig. Insbesondere grössere Anlagegruppen konnten in den letzten Jahren eine hohe Eigenkapitalrendite erzielen, obwohl mit vergleichsweise wenig Fremdkapital gearbeitet wurde.
Rein exemplarisch: Die Median-Anlagestiftung hatte in den letzten 5 Jahren im Durchschnitt eine Fremdfinanzierungsquote von 8.8% während der Median-Fonds eine Fremdfinanzierungsquote von 20.7% aufwies. Der Median-RoE lag bei Immobilien-Anlagegruppen bei 5.1%. Wenn die Median-Anlagestiftung die Fremdfinanzierungsquote um knapp 12 Prozentpunkte steigern würde, würde bei angenommenen Fremdkapitalkosten von 1.5% der Return on Equity – ceteris paribus – um 54 Basispunkte steigen. Der Median-Fonds lag mit einem RoE von knapp 4.5% aber klar tiefer.
Diese Kurzauswertung zeigt interessante Korrelationen – wirft aber auch etliche Fragen auf: Bleiben die Muster bestehen, wenn man beispielsweise für die Nutzung und Region kontrolliert? Müsste man nicht einen ganzen Konjunktur – oder gar Marktzyklus anschauen? Mit Alphaprop stehen Ihnen alle Daten zur Analyse zur Verfügung.
Der SXI Real Estate Funds Broad (SWIIT) umfasst alle 38 SIX kotierten Immobilienfonds und ist einer der meistverwendeten Benchmarks. Haben Sie bereits analysiert, wo sich die über CHF 55. Mrd. Marktwert in über 3‘000 Objekten genau befinden?
Hier ein erster kurzer Ausschnitt mit Fokus auf die Zentren:
Gut 1/3 des Marktwertes im SWIIT ist in den grössten 5 Schweizer Städten investiert
Es gibt beachtliche Unterschiede nach Nutzung: Lausanne vorwiegend mit MFH während in Bern mehr als die Hälft Kommerziell ist.
Starten Sie Ihre eigene Analyse zu indirekten Immobilienanlagen mit Alphaprop.
