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Avec la circulaire AMAS sur les indices environnementaux, un cadre de reporting des indicateurs de durabilité pour les investissements immobiliers indirects suisses a été établi en mai 2022. L’objectif est de standardiser le reporting et d’augmenter la comparabilité entre les portefeuilles. Au cours des deux dernières années, la base de données et les processus pour la publication des chiffres-clés ont été développés. Dans ce contexte, nous analysons l’état actuel du reporting ESG avec un focus particulier sur la couverture des données des indices suisses. En plus des indices environnementaux, nous nous concentrons sur les trajectoires de réduction en CO2, qui deviendront un aspect central pour le suivi des progrès à l’avenir.
Les directives définies dans le cadre de l’autorégulation de la circulaire AMAS exigent la publication de points de données dans quatre catégories : le taux de couverture, le mix énergétique, la consommation d’énergie et son intensité, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre et leur intensité. La disponibilité des données a été grandement améliorée avec la publication des rapports annuels pour l’année 2023. À l’été 2023, la couverture des données était de 89 % pour le SWIIT et de 75 % pour le CAFP. Depuis mai 2024, les chiffres-clés ESG sont disponibles pour l’ensemble du portefeuille SWIIT (42 produits d’investissement sur 42) et 94,9 % de l’Immo-Index CAFP pondéré (37 produits d’investissement sur 44). Cette couverture améliorée des données reflète strictement la disponibilité des informations et doit être clairement distinguée de l’indicateur clé AMAS pour le « taux de couverture ».
Il est important de noter que les méthodes de collecte des données ne sont souvent pas entièrement transparentes. Cela rend difficile pour les investisseurs de distinguer les mesures réelles des données modélisées. De plus, les produits ne peuvent être comparés que partiellement en raison des différences méthodologiques. Avec la circulaire AMAS sur les bonnes pratiques, qui s’appuie sur les directives de REIDA, une convergence méthodologique est susceptible de se produire. La consommation du scope 3 (émissions contrôlées par les locataires), qui n’était pas requise dans la circulaire AMAS et est également définie comme avancée dans la norme de reporting ESG de l’ASIP, reste un défi majeur pour la plupart des produits.
Le graphique suivant illustre la distribution de l’intensité des émissions de gaz à effet de serre pour les deux indices, répartis selon leur usages principale.
Les portefeuilles des fonds cotés (SWIIT) montrent une émission médiane plus élevée par rapport au CAFP. Cependant, il convient de noter que la couverture des données pour le CAFP n’est pas complète. Il est possible que les émetteurs les plus intensifs ne soient pas encore entièrement saisis, ce qui pourrait fausser l’ensemble du tableau. Le type d’utilisation des portefeuilles joue un rôle déterminant dans la comparabilité de l’intensité des émissions de gaz à effet de serre. Les produits d’investissement qui appartiennent principalement au secteur résidentiel présentent une intensité plus élevée des émissions de gaz à effet de serre. Cette observation est cohérente avec les résultats du benchmarking REIDA.
Conformément aux objectifs climatiques de la Suisse, de nombreux produits d’investissement ont fixé un objectif de neutralité carbone d’ici 2050. Cela est explicitement indiqué dans les rapports annuels de 31 fonds immobiliers du SWIIT et de 24 groupes d’investissement du CAFP. Les objectifs de CO2 pour 2030 sont légèrement plus courants, ayant été définis pour 33 et 24 produits respectivement. Sur la base de ces objectifs et d’autres données dans les rapports de durabilité, des premières estimations globales des trajectoires de réduction peuvent être faites. Ces estimations permettent aux investisseurs de comparer les progrès réels avec les trajectoires prévues.
Nous partons de la valeur actuelle ou de la valeur initiale de la trajectoire de réduction du produit et, pour simplifier, extrapolons linéairement de la valeur initiale à la valeur cible pour 2030 et à la neutralité carbone en 2050. Les trajectoires de réduction disponibles sont agrégées avec la pondération respective dans l’indice pour former une « trajectoire de réduction de l’indice ». Dans les deux graphiques suivants, ces trajectoires sont visualisées pour les deux indices.
Le graphique montre diverses trajectoires de réduction des émissions de CO2, mesurées en kilogrammes d’équivalents CO2 par mètre carré (kg CO2e/m²), sur la période de 2023 à 2050. Chaque trajectoire grise représente un produit de l’indice respectif. En général, les trajectoires de réduction montrent une tendance claire à la réduction des émissions de CO2 sur toute la période. La CAFP et le SWIIT sont en bonne position par rapport à la trajectoire de 1,5 degré du CRREM pour 2023. Cependant, il y a des écarts significatifs entre les produits individuels. De plus, il est à supposer que la trajectoire de réduction représente justement un grand défi pour les produits qui ne publient pas encore de trajectoire de réduction à ce jour.
Ainsi, les nouvelles données disponibles fournissent un bon aperçu de la situation initiale des investissements immobiliers indirects suisses. Le niveau des émissions est même légèrement inférieur à la valeur de référence de CRREM. Les prochaines années montreront si les mesures de construction nécessaires pour les trajectoires de réduction prévues pourront être mises en œuvre comme prévu et si ces coûts sont déjà entièrement reflétés dans les évaluations actuelles.
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