Mit der Publikation des Jahresberichtes von Swiss Prime Site ist bereits ein erstes Resultat per 31.12.2024 bekannt. Gleichzeitig sind für alle Anlageprodukte, die im Herbst 2024 das Geschäftsjahr beendet haben, die Zahlen verfügbar. Wir geben einen kurzen Überblick über die Ergebnisse und die Entwicklung der Immobilienfonds und Anlagestiftungen.
Wie hat sich der Transaktionsmarkt in Basel-Stadt seit Inkrafttreten des Wohnraumfördergesetzes verändert? In der Marktstudie hat H&B mit Unterstützung von Alphaprop Daten aus dem Transaktionsmarkt analysiert.
Vom 15.-16. Januar fand die diesjährige Schweizer Immobilienmesse IMMO25 statt. Alphaprop war am Stand der Muttergesellschaft Novalytica vertreten und hatte so die Gelegenheit, den über 5’000 Besuchern die vielfältige Palette an Datenprodukte und -dienstleistungen näherzubringen. Ein Fokus wurde dieses Jahr auf das Thema ESG Reporting gesetzt
Die Kosten von Immobilienfonds werden typischerweise über die Total Expense Ratio (TER) verglichen. Zusätzlich gibt es weitere Kommissionen, die nicht in der TER berücksichtigt sind. Unsere Kurzanalyse vergleicht die Kauf- und Verkaufskommissionen und die Bau- und Entwicklungskommissionen der Immobilienfonds gemäss dem letzten Jahresbericht.
Der vergangene Freitag dürfte als einer der interessantesten Handelstage in die Geschichte der kotierten Schweizer Immobilienfonds eingehen. Während der Gesamtindex SWIIT um 0,35 % zurückging, gab es erhebliche Verschiebungen zwischen den Fonds. Im Zuge der Übernahme der Credit Suisse durch die UBS wurde eine Zusammenlegung von Immobilienfonds erwartet. Die Marktreaktion zeigt jedoch, dass es durchaus Überraschungen gab.
In der neuen Alphaprop-Version wurden Werte aus den Halbjahresberichten der Produkte integriert. Zudem erhalten die User neu eine Übersicht über die Gebühren der Produkte gemäss der letzten Jahresberichte.
Die Summe des Nettovermögens von Anlageprodukten mit Fokus Immobilien Schweiz lag gemäss den Geschäftsberichten im Jahr 2023 bei CHF 165 Mrd. Das Universum setzt sich aus über 140 Anlageprodukten zusammen.
An unserem Alphaprop Insights Webinar haben drei Experten durch den Prozess des ESG Reportings geführt: Von der Datenerfassung und Berechnung von Kennzahlen, über das Reporting auf Ebene eines Immobilienportfolios, bis hin zum Reporting nach dem ASIP-Standard.
Die Jahresberichte per 31.12. und die entsprechenden Bewertungen wurden auch dieses Jahr mit Spannung erwartet. So geben die Berichte immer einen Gradmesser, wie sich die Anlagegefässe der indirekten Schweizer Immobilienanlagen im Umfeld höherer Zinsen behaupten.
Gewichtet nach der Marktkapitalisierung sind umweltrelevante Kennzahlen für 100% des SWIIT und 95% des KGAST verfügbar. Etwa die Hälfte der Anlageprodukte in den beiden Indizes weisen einen Absenkpfad auf.
In der neuen Alphaprop-Version steht ein neues Modul rund um die Hypothekardaten von Fonds zur Verfügung.
Alphaprop war an der Immo24 in Oerlikon mit einem Stand vertreten und konnte so den über 4000 Besuchern das Datenprodukt Alphaprop vorstellen.
Die höheren Finanzierungskosten haben einen direkten Einfluss auf das operative Ergebnis der indirekten Immobilienanlagen. Über alle Fonds hinweg kann der Effekt durch höhere Mieteinnahmen zumindest teilweise kompensiert werden. Einzelne Anlageprodukte sind jedoch stark betroffen und müssen potenziell ihre Ausschüttungen anpassen.
Stehen Bewertungen im aktuellen Umfeld unter Druck? Dieser Frage sind wir im Rahmen unseres ersten “Alphaprop Insights”-Webinar mit 3 Referaten nachgegangen.
Operativ ansprechend, Bewertungen unter Druck: Die Halbjahresberichte per Ende Juni 2023 zeigen erstmals Abwertungen in der Breite.
Mit der Einführung der AMAS-Richtlinien zu den umweltrelevanten Kennzahlen für Immobilienfonds hat sich die Vergleichbarkeit zentraler Aspekte der Nachhaltigkeit stark verbessert. Gewichtet nach Marktkapitalisierung sind für 89% des SWIIT und 75% des KGAST Kennzahlen zur Nachhaltigkeit verfügbar.
Die Summe des Nettovermögens von Anlageprodukten mit Fokus Immobilien Schweiz lag gemäss den Geschäftsberichten im Jahr 2022 bei CHF 160 Mrd. Das Universum setzt sich aus über 140 Anlageprodukten zusammen.
Die neue Alphaprop-Version 1.8 ist da! Sie wartet insbesondere mit einem neuen Modul rund um “umweltrelevante Kennzahlen” auf.
Die Jahresberichte und die entsprechenden Bewertungen wurden dieses Jahr mit Spannung erwartet. Ein grosser Teil der Jahresberichte der Fonds, Anlagestiftungen und Immobiliengesellschaften, welche das Jahr per 31. Dezember abschliessen, wurden inzwischen publiziert. Entsprechend kann eine Übersicht erstellt werden.
Im ersten Quartal macht man sich gerade als private Investorin Gedanken zur alljährlichen Steuererklärung. Die steuerlich ungleiche Behandlung von Immobilienfonds mit direktem oder indirektem Grundbesitz ist eine von privaten Investoren oft unterschätzte Eigenheit des Marktes. In dieser Kurzanalyse zeigen wir auf, wieso es sich für private Investoren mit Wohnsitz in der Schweiz lohnt, den direkten Grundbesitz in die Analyse von Anlageprodukten einfliessen zu lassen.
Die Diskontierungssätze sind YoY auch für Anlageprodukte mit Bilanzstichtag im Q3 2022 weiter gesunken. Über 36 Anlageprodukte mit über CHF 50 Mrd. Marktwert ist der durchschnittlich angewandte Diskontierungssatz je Portfolio im Median um 14 Basispunkte gesunken.
2022 war ein turbulentes Jahr für indirekte Immobilienanlagen. Mit der Rückkehr der Inflation und den Zinserhöhungen der Zentralbanken kamen auch die Korrekturen bei kotierten Immobilienanlagen.
Die Diskontsätze sind YoY auch für Anlageprodukte mit Bilanzstichtag 30.06. weiter gesunken. Über diese Anlageprodukte lag die durchschnittliche Anlagerendite bei 5.9%. Die Hälfte der Anlagerendite wurde über Aufwertung erzielt.
Das ESG-Reporting von Schweizer Immobilienfonds hat sich in nur 2 Jahren sehr dynamisch entwickelt. Bereits über drei Viertel der Marktkapitalisierung des SWIIT folgen einem Benchmark oder haben den zukünftigen Beitritt angekündigt.
Finanzdaten im Detail, Benchmark-Report nach Anlageprodukt und Tagesübersicht zu kotierten Anlageprodukten: Neu in der Alphaprop-Version 1.7
Mit der Veränderung des Zinsumfelds und der Erhöhung des Leitzinses der SNB um 50 Basispunkte hat sich das Umfeld für indirekte Immobilienanlagen verändert. Der SWIIT-Index der börsenkotierten Immobilienfonds brach in den ersten 6 Monaten 2022 um fast 15% ein. Die an der SIX kotierten Immobilienaktien verzeichneten im gleichen Zeitraum eine Performance von -7%. Nach Jahren sinkender Zinsen, sinkender Diskontierungssätze und damit steigender Immobilienbewertungen, rückt nun der generierte Cashflow in den Vordergrund.
Schweizer Immobilienfonds generieren jährlich Erträge von CHF 3.4 Mrd. 56.2% oder CHF 1.9 Mrd. der Erträge bleiben nach dem Begleichen aller Aufwände als Nettoertrag übrig. Der Anteil weist mit einer Spanne von 11 – 84% eine beachtliche Streuung zwischen den Fonds auf. Knapp 10% der Erträge fliessen in den Unterhalt der Objekte. Die reglementarische Vergütung an die Fondsleitung (12.3%) macht über alle Fonds die grösste Aufwandsposition aus (wobei teilweise die Vergütung der Depotbank mitenthalten ist). Neben Unterhalt sind zudem Steuern und Abgaben mit 7.5% der Ausgaben ein wesentlicher Aufwandposten.
Das Universum der indirekten Schweizer Immobilienanlagen wächst stetig. Die folgende Grafik visualisiert die Verteilung des Nettovermögens nach Anlageprodukt und Rechtsform und repräsentiert somit das “investierbare Kapital” (Agios und Free Float einfachheitshalber nicht berücksichtigt) im Jahr 2021.
Die Zinswende steht auch in der Schweiz vor der Tür – je nach Ansichtspunkt ist sie gar schon eingetreten. Über Jahre hat sich die expansive Geldpolitik primär in Asset-Preise niedergeschlagen. Nun zeigt sich in den USA und im EU-Raum eine hohe Inflation, was Massnahmen der Zentralbanken nach sich zieht. Während die kurzfristigen Zinsen – direkt beeinflusst durch den SNB-Leitzins von unveränderten -0.75% – unverändert tief sind, wurde die Zinskurve deutlich steiler.
Neu sind alle Positionen der Erfolgsrechnungen und Bilanzen einzelner Fonds im Detail vergleichbar. Wo liegen die Nettorenditen und die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten? Oder möchten Sie die Produkte nach deren Effizienz vergleichen?
Das Universum der indirekten Immobilienanlagen mit Fokus Schweiz ist über die letzten Jahre stark gewachsen. Derzeit gibt es über 130 Anlageprodukte aufgeteilt auf Immobilienfonds, Anlagestiftungen und kotierte Immobiliengesellschaften mit einem Liegenschaftsportfolio von insgesamt über CHF 170 Mrd. Das Wachstum kann dabei aus zwei Hauptquellen stammen
In dieser Analyse wurden die 37 Schweizer Immobilien-Anlagestiftungen des Immo-Index KGAST im Hinblick auf die verfügbaren Informationen zu ESG untersucht. ESG wurde zu einem Kernelement der Analyse von indirekten Immobilienanlagen. 96% der Anlagegruppen des KGAST Immo-Index nehmen explizit dazu Stellung.
Über Kapitalerhöhungen sammeln verschiedenste Anlageprodukte im Universum der indirekten Immobilienanlagen mit Fokus Schweizer Immobilien derzeit Kapital ein. Das Interesse der Investoren ist beachtlich: Gemäss Pressemitteilungen ist die Mehrzahl der Kapitalerhöhungen gar überzeichnet und Aufgrund der hohen Agios der kotierten Produkte werden auch die bestehenden Investoren über Bezugsrechte mit extra-Performance belohnt.
Über Kapitalerhöhungen sammeln verschiedenste Anlageprodukte im Universum der indirekten Immobilienanlagen mit Fokus Schweizer Immobilien derzeit Kapital ein. Das Interesse der Investoren ist beachtlich: Gemäss Pressemitteilungen ist die Mehrzahl der Kapitalerhöhungen gar überzeichnet und Aufgrund der hohen Agios der kotierten Produkte werden auch die bestehenden Investoren über Bezugsrechte mit extra-Performance belohnt.
Die Diskontierungssätze, oft als “Krux der Immobilienbewertung” beschrieben, sind in den letzten Jahren stark gesunken. Dies hat, allgemein bekannt, bei gleichbleibenden Cash Flows die Bewertungen getrieben. Mit Fokus auf indirekte Immobilienanlagen in der Schweiz ergründen wir in dieser Kurzanalyse die Entwicklung über die letzten 10 Jahre.
Der Markt für indirekte Immobilienanlagen hat in den letzten Jahre eine hohe Nachfrage verzeichnet. Neben den rekordhohen Agios bei börsennotierten Fonds äussert sich dies auch im Wachstum der Anlageklasse. Das Nettovermögen von Immobilienfonds und Immobilienanlagestiftungen mit Fokus Schweizer Immobilien stieg von 2015 bis 2020 um über CHF 36 Mrd. oder rund 55%.
Der CS1a Immo PK Fonds wird voraussichtlich im zweiten Quartal 2022 an der SIX kotiert. Dies hat die Credit Suisse-Fondsleitung am 17.06.2021 kommuniziert. Mit einem Nettovermögen von über CHF 3.5 Mrd. gehört das Anlageprodukt zu den grossen Gefässen im Universum für indirekte Schweizer Immobilienanlagen.
Das Thema Nachhaltigkeit hat in den letzten Jahren für private und institutionelle Investoren sehr stark an Bedeutung gewonnen. Die kürzlich publizierte Swiss Sustainable Investment Market Study 2021 zeigt, dass in 2020 bereits 52% des Schweizer Fondsmarktes Nachhaltigkeit im Investitionsprozess berücksichtigen
Das Universum der indirekten Schweizer Immobilienanlagen wächst stetig. Derzeit umfasst es gemäss den letzten Geschäftsberichten ein Nettovermögen von über CHF 123 Mrd. Nettovermögen aufgeteilt in knapp 125 Anlageprodukten – im Trend klar steigend.
Investoren achten stark auf Leerstände, da diese direkte Auswirkungen auf die Mieteinnahmen haben und gleichzeitig auch die Bewertung beeinflussen. Muss der Leerstand jedoch zwingend negativ sein?
In den letzten Jahren hat das Thema Nachhaltigkeit für Investoren stark an Bedeutung gewonnen. Sowohl Privatanleger, als auch qualifizierte Investoren lassen “Environmental, Social & Corporate Governance” (ESG) immer stärker in die Investitionsentscheidung mit einfliessen.
Der optimale Mix zwischen Fremd- und Eigenkapital füllt in der Finanzliteratur ganze Lehrbücher. Bei indirekten Schweizer Immobilienanlagen unterscheidet sich die Landschaft bereits aufgrund der unterschiedlichen Vorgaben des Regulators.
SXI Real Estate Funds Broad (SWIIT) umfasst alle 38 SIX kotierten Immobilienfonds und ist einer der meistverwendeten Benchmarks. Haben Sie bereits analysiert, wo sich die über CHF 55. Mrd. Marktwert in über 3‘000 Objekten genau befinden?
