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Steuervorteile von Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz

Im ersten Quartal macht man sich gerade als private Investorin Gedanken zur alljährlichen Steuererklärung. Die steuerlich ungleiche Behandlung von Immobilienfonds mit direktem oder indirektem Grundbesitz ist eine von privaten Investoren oft unterschätzte Eigenheit des Marktes. In dieser Kurzanalyse zeigen wir auf, wieso es sich für private Investoren mit Wohnsitz in der Schweiz lohnt, den direkten Grundbesitz in die Analyse von Anlageprodukten einfliessen zu lassen.

Diskontierungssätze von indirekten Immobilienanlagen im Q3 2022

Die Diskontierungssätze sind YoY auch für Anlageprodukte mit Bilanzstichtag im Q3 2022 weiter gesunken. Über 36 Anlageprodukte mit über CHF 50 Mrd. Marktwert ist der durchschnittlich angewandte Diskontierungssatz je Portfolio im Median um 14 Basispunkte gesunken.

Ein turbulentes Jahr 2022 im indirekten Immobilienmarkt geht zu Ende

2022 war ein turbulentes Jahr für indirekte Immobilienanlagen. Mit der Rückkehr der Inflation und den Zinserhöhungen der Zentralbanken kamen auch die Korrekturen bei kotierten Immobilienanlagen.

Bewertungen der Portfolios indirekter Immobilienanlagen halten sich auf hohem Niveau

Die Diskontsätze sind YoY auch für Anlageprodukte mit Bilanzstichtag 30.06. weiter gesunken. Über diese Anlageprodukte lag die durchschnittliche Anlagerendite bei 5.9%. Die Hälfte der Anlagerendite wurde über Aufwertung erzielt.

ESG 2022: Kotierte Schweizer Immobilienfonds auf dem Absenkpfad

Das ESG-Reporting von Schweizer Immobilienfonds hat sich in nur 2 Jahren sehr dynamisch entwickelt. Bereits über drei Viertel der Marktkapitalisierung des SWIIT folgen einem Benchmark oder haben den zukünftigen Beitritt angekündigt.

Alphaprop 1.7 – für noch mehr Einfachheit und Transparenz

Finanzdaten im Detail, Benchmark-Report nach Anlageprodukt und Tagesübersicht zu kotierten Anlageprodukten: Neu in der Alphaprop-Version 1.7

Dividendenrenditen von Schweizer Immobilienfonds

Mit der Veränderung des Zinsumfelds und der Erhöhung des Leitzinses der SNB um 50 Basispunkte hat sich das Umfeld für indirekte Immobilienanlagen verändert. Der SWIIT-Index der börsenkotierten Immobilienfonds brach in den ersten 6 Monaten 2022 um fast 15% ein. Die an der SIX kotierten Immobilienaktien verzeichneten im gleichen Zeitraum eine Performance von -7%. Nach Jahren sinkender Zinsen, sinkender Diskontierungssätze und damit steigender Immobilienbewertungen, rückt nun der generierte Cashflow in den Vordergrund.

Erträge und Aufwände bei Immobilienfonds im Detail

Schweizer Immobilienfonds generieren jährlich Erträge von CHF 3.4 Mrd. 56.2% oder CHF 1.9 Mrd. der Erträge bleiben nach dem Begleichen aller Aufwände als Nettoertrag übrig. Der Anteil weist mit einer Spanne von 11 – 84% eine beachtliche Streuung zwischen den Fonds auf. Knapp 10% der Erträge fliessen in den Unterhalt der Objekte. Die reglementarische Vergütung an die Fondsleitung (12.3%) macht über alle Fonds die grösste Aufwandsposition aus (wobei teilweise die Vergütung der Depotbank mitenthalten ist). Neben Unterhalt sind zudem Steuern und Abgaben mit 7.5% der Ausgaben ein wesentlicher Aufwandposten.

Das Universum der indirekten Schweizer Immobilienanlagen: Update

Das Universum der indirekten Schweizer Immobilienanlagen wächst stetig. Die folgende Grafik visualisiert die Verteilung des Nettovermögens nach Anlageprodukt und Rechtsform und repräsentiert somit das “investierbare Kapital” (Agios und Free Float einfachheitshalber nicht berücksichtigt) im Jahr 2021.

Die Zinswende und indirekte Immobilienanlagen

Die Zinswende steht auch in der Schweiz vor der Tür – je nach Ansichtspunkt ist sie gar schon eingetreten. Über Jahre hat sich die expansive Geldpolitik primär in Asset-Preise niedergeschlagen. Nun zeigt sich in den USA und im EU-Raum eine hohe Inflation, was Massnahmen der Zentralbanken nach sich zieht. Während die kurzfristigen Zinsen – direkt beeinflusst durch den SNB-Leitzins von unveränderten -0.75% – unverändert tief sind, wurde die Zinskurve deutlich steiler.

Neu bei Alphaprop: Alle Bilanz- und Erfolgsrechnungspositionen von Fonds im Detail

Neu sind alle Positionen der Erfolgsrechnungen und Bilanzen einzelner Fonds im Detail vergleichbar. Wo liegen die Nettorenditen und die durchschnittlichen Fremdkapitalkosten? Oder möchten Sie die Produkte nach deren Effizienz vergleichen?

Wachstum bei indirekten Immobilienanlagen: Aufwertung vs. Neuinvestitionen

Das Universum der indirekten Immobilienanlagen mit Fokus Schweiz ist über die letzten Jahre stark gewachsen. Derzeit gibt es über 130 Anlageprodukte aufgeteilt auf Immobilienfonds, Anlagestiftungen und kotierte Immobiliengesellschaften mit einem Liegenschaftsportfolio von insgesamt über CHF 170 Mrd. Das Wachstum kann dabei aus zwei Hauptquellen stammen

Eine ESG-Übersicht bei Immobilien-Anlagestiftungen

In dieser Analyse wurden die 37 Schweizer Immobilien-Anlagestiftungen des Immo-Index KGAST im Hinblick auf die verfügbaren Informationen zu ESG untersucht. ESG wurde zu einem Kernelement der Analyse von indirekten Immobilienanlagen. 96% der Anlagegruppen des KGAST Immo-Index nehmen explizit dazu Stellung.

Portfolios von Immobilienfonds und die Leerwohnungsziffer

Über Kapitalerhöhungen sammeln verschiedenste Anlageprodukte im Universum der indirekten Immobilienanlagen mit Fokus Schweizer Immobilien derzeit Kapital ein. Das Interesse der Investoren ist beachtlich: Gemäss Pressemitteilungen ist die Mehrzahl der Kapitalerhöhungen gar überzeichnet und Aufgrund der hohen Agios der kotierten Produkte werden auch die bestehenden Investoren über Bezugsrechte mit extra-Performance belohnt.

Immobilienfonds: Kommissionen bei Kapitalerhöhungen

Diskontierungssätze bei indirekten Immobilienanlagen

Die Diskontierungssätze, oft als “Krux der Immobilienbewertung” beschrieben, sind in den letzten Jahren stark gesunken. Dies hat, allgemein bekannt, bei gleichbleibenden Cash Flows die Bewertungen getrieben. Mit Fokus auf indirekte Immobilienanlagen in der Schweiz ergründen wir in dieser Kurzanalyse die Entwicklung über die letzten 10 Jahre.

Wachstum bei Immobilienfonds und Anlagestiftungen

Der Markt für indirekte Immobilienanlagen hat in den letzten Jahre eine hohe Nachfrage verzeichnet. Neben den rekordhohen Agios bei börsennotierten Fonds äussert sich dies auch im Wachstum der Anlageklasse. Das Nettovermögen von Immobilienfonds und Immobilienanlagestiftungen mit Fokus Schweizer Immobilien stieg von 2015 bis 2020 um über CHF 36 Mrd. oder rund 55%.

Der Credit Suisse 1a Immo PK geht an die Börse: Eine Kurzanalyse

Der CS1a Immo PK Fonds wird voraussichtlich im zweiten Quartal 2022 an der SIX kotiert. Dies hat die Credit Suisse-Fondsleitung am 17.06.2021 kommuniziert. Mit einem Nettovermögen von über CHF 3.5 Mrd. gehört das Anlageprodukt zu den grossen Gefässen im Universum für indirekte Schweizer Immobilienanlagen.

ESG-Benchmarks bei Schweizer Immobilienanlagestiftungen

Das Thema Nachhaltigkeit hat in den letzten Jahren für private und institutionelle Investoren sehr stark an Bedeutung gewonnen. Die kürzlich publizierte Swiss Sustainable Investment Market Study 2021 zeigt, dass in 2020 bereits 52% des Schweizer Fondsmarktes Nachhaltigkeit im Investitionsprozess berücksichtigen

Das Universum der indirekten Schweizer Immobilienanlagen

Das Universum der indirekten Schweizer Immobilienanlagen wächst stetig. Derzeit umfasst es gemäss den letzten Geschäftsberichten ein Nettovermögen von über CHF 123 Mrd. Nettovermögen aufgeteilt in knapp 125 Anlageprodukten – im Trend klar steigend.

Kann Leerstand auch Potenzial sein?

Investoren achten stark auf Leerstände, da diese direkte Auswirkungen auf die Mieteinnahmen haben und gleichzeitig auch die Bewertung beeinflussen. Muss der Leerstand jedoch zwingend negativ sein?

ESG-Benchmarks bei kotierten Schweizer Immobilienfonds

In den letzten Jahren hat das Thema Nachhaltigkeit für Investoren stark an Bedeutung gewonnen. Sowohl Privatanleger, als auch qualifizierte Investoren lassen “Environmental, Social & Corporate Governance” (ESG) immer stärker in die Investitionsentscheidung mit einfliessen.

Fremdfinanzierung bei indirekten Immobilienanlagen

Der optimale Mix zwischen Fremd- und Eigenkapital füllt in der Finanzliteratur ganze Lehrbücher. Bei indirekten Schweizer Immobilienanlagen unterscheidet sich die Landschaft bereits aufgrund der unterschiedlichen Vorgaben des Regulators.

Wo ist der SWIIT investiert?

SXI Real Estate Funds Broad (SWIIT) umfasst alle 38 SIX kotierten Immobilienfonds und ist einer der meistverwendeten Benchmarks. Haben Sie bereits analysiert, wo sich die über CHF 55. Mrd. Marktwert in über 3‘000 Objekten genau befinden?

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